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今年1月、6月，陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）分別與龍馬控股集團旗下的廣東潤龍風能裝備有限公司、廣東潤龍鑄鍛有限公司簽訂了港口工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)租賃合同，在全市率先實現(xiàn)“先租后讓”的工業(yè)用地出讓模式，有效降低企業(yè)拿地成本。
這是陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）以實際行動，深入貫徹落實習近平總書記關(guān)于推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的重要論述，聚焦省委“1310”具體部署及市委“433”工作安排，推動地方工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措，為破解傳統(tǒng)土地出讓模式的困境、深化工業(yè)土地市場化配置改革提供了借鑒。
“先租后讓”的創(chuàng)新探索
當前，我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展應(yīng)該不斷提高勞動生產(chǎn)效率、資本效率、土地效率、資源效率、環(huán)境效率。這就要求各地區(qū)要結(jié)合實際情況因地制宜、揚長補短，走出適合本地區(qū)實際的高質(zhì)量發(fā)展之路。
陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）是陽江工業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場，近年來大力發(fā)展實體經(jīng)濟，重點打造合金材料、風電裝備制造兩大千億產(chǎn)業(yè)集群，引進了廣青科技、宏旺實業(yè)、甬金科技等合金材料產(chǎn)業(yè)龍頭項目，構(gòu)建了從冶煉、熱軋、冷軋到精加工的全產(chǎn)業(yè)鏈，2022年產(chǎn)值突破1100億元，是國內(nèi)最大的合金材料生產(chǎn)集聚區(qū)之一。明陽智能、金風科技、東方電氣、龍馬重工、中材葉片等風電行業(yè)龍頭制造企業(yè)相繼落戶，形成整機、電機、葉片、海工裝備等重要零部件制造全產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)規(guī)模超千億元，形成了國內(nèi)規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)鏈最完整、產(chǎn)業(yè)聚集度最高的風電裝備制造基地。該區(qū)正加快建設(shè)廣東（陽江）國際風電城，奮力打造“立足廣東、輻射全國、走向世界”的國際一流海上風電全產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)體系基地。
隨著工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)項目建設(shè)用地需求旺盛，強化土地要素保障是促進工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長的重要基礎(chǔ)。針對當前各地出讓土地普遍存在的供應(yīng)年限過高、用地成本偏高、準入標準不完善等問題，陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）黨委、管委會積極探索創(chuàng)新土地供應(yīng)管理模式，在全市率先實現(xiàn)“先租后讓”的工業(yè)用地出讓模式，切實降低工業(yè)企業(yè)用地初始成本，擴大工業(yè)用地有效供給，提高工業(yè)用地節(jié)約集約利用水平，促進工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動工業(yè)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
何為“先租后讓”？
工業(yè)用地“先租后讓”是指在供應(yīng)工業(yè)用地時約定一定條件，由工業(yè)用地中標人或競得人先行以租賃方式開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，租賃期滿并達到約定條件后，按程序辦理出讓手續(xù)，將租賃土地轉(zhuǎn)為出讓土地的供應(yīng)方式。以先租后讓方式供應(yīng)的土地，承租方在合同約定的租賃期內(nèi)可以建造工業(yè)廠房、必要的辦公用房等；如租賃期滿未達到約定條件，則政府收回土地。
“先租后讓”的成功例子
目前，陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）國土空間總體規(guī)劃“三區(qū)三線”中，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界為7.69萬畝，城鎮(zhèn)增量空間約5萬畝，可為遠期擴容發(fā)展提供土地支持。但因國土空間規(guī)劃控制底線的調(diào)整，現(xiàn)狀建設(shè)與原有控規(guī)存在一定沖突。
今年以來，陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）通過“先租后讓”創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，分別于1月、6月，與龍馬控股集團旗下的廣東潤龍風能裝備有限公司、廣東潤龍鑄鍛有限公司簽訂了港口工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地土地使用權(quán)租賃合同，總面積61.7635公頃。
廣東潤龍風能裝備有限公司通過網(wǎng)上競價“先租后讓”方式競得位于陽江高新區(qū)港口工業(yè)園海港縱二路東邊，面積17.600459公頃的國有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓價款5910萬元（租金591萬元），2023年1月5日，與市自然資源局高新分局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2023年8月1日審計發(fā)現(xiàn)問題整改時簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》。
廣東潤龍鑄鍛有限公司通過網(wǎng)上競價“先租后讓”方式競得位于陽江高新區(qū)港口工業(yè)園海港四橫路與海港縱二路交會處西側(cè)，面積44.163068公頃的國有建設(shè)用地使用權(quán)，出讓價款15000萬元（租金1500萬元），2023年6月7日，與市自然資源局高新分局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，2023年8月1日審計發(fā)現(xiàn)問題整改時簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》。
“先租后讓”的具體實踐
一是強化要素保障，實行政府精準招商、精準供地。黨的二十大提出，要堅持把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上。根據(jù)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》《廣東省土地管理條例》等有關(guān)文件要求，工業(yè)用地彈性出讓最長年限為50 年，鼓勵各類開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）在原有一次性最高年限出讓方式的基礎(chǔ)上，推行工業(yè)用地彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合租賃等公開供應(yīng)方式，租賃期限最長不得超過 20 年。承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報建等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可以轉(zhuǎn)租和抵押。
依據(jù)相關(guān)文件要求，陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）一方面提高土地出讓過程中的主動權(quán)，最大限度縮短項目“建設(shè)、投產(chǎn)、達產(chǎn)”周期，為留住優(yōu)質(zhì)企業(yè)騰出了更大空間。另一方面，結(jié)合臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點、合金材料和風電產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及項目落地需要綜合考量，找準發(fā)力方向，科學設(shè)置準入門檻，篩選留存優(yōu)質(zhì)項目，努力破解低質(zhì)低效項目過多、部分企業(yè)“投機囤地”等問題，實現(xiàn)土地資源要素精準配置，促進土地節(jié)約集約利用。
二是優(yōu)化營商環(huán)境，助力企業(yè)降低成本、降低風險。工業(yè)用地的出讓開發(fā)，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營成本、間接關(guān)系產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃、長遠關(guān)系區(qū)域經(jīng)濟格局。此次通過“先租后讓”模式，與企業(yè)約定的土地租賃期限為5年，租賃期限內(nèi)，企業(yè)的產(chǎn)值、稅收等各項指標達到監(jiān)管協(xié)議擬定標準，視為通過履約考核，可將競得地塊土地使用權(quán)由租賃轉(zhuǎn)為出讓；如果未能通過履約考核，租賃期滿將收回土地使用權(quán)，對企業(yè)已建造廠房等設(shè)施進行評估，按照協(xié)議約定作適當賠償。
經(jīng)初步估算，兩地塊掛牌起始價按租賃5年價格確定，與傳統(tǒng)供地模式按出讓5年價格相比，為企業(yè)節(jié)約拿地成本約18819萬元?！跋茸夂笞尅辈粌H達到了“惠企利企”的目的，也給企業(yè)吃下了一顆“定心丸”，增強了企業(yè)來我區(qū)投資經(jīng)營的信心，助力地區(qū)實體經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級。
“先租后讓”的經(jīng)驗啟示
陽江濱海新區(qū)（陽江高新區(qū)）“先租后讓”模式推出以來，企業(yè)連連為黨委、政府點贊。對于下一步的工作，該區(qū)管委會主要負責人表示，一是要在地保障上抓好統(tǒng)籌，做到“精打細算”。充分發(fā)揮政府統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展大局的作用，把握政策方向、尊重市場規(guī)律，綜合研判、統(tǒng)籌謀劃、科學施策。宏觀層面，統(tǒng)籌好各類建設(shè)用地資源，對工業(yè)用地作出合理安排，為工業(yè)發(fā)展留出充足空間；微觀層面，優(yōu)化土地供應(yīng)方式，根據(jù)不同市場土地要素需求偏好，構(gòu)建完善更加完善的土地要素市場化配置機制。接下來，要繼續(xù)完善“先租后讓”模式，形成需求牽引供給、供給創(chuàng)造需求的更高水平動態(tài)平衡，提高土地利用效率。
二是要針對發(fā)展需求“靶向發(fā)力”，助企紓困解難。降低用地成本是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的內(nèi)在要求，也是優(yōu)化營商環(huán)境，激發(fā)企業(yè)活力的內(nèi)在需求。工業(yè)企業(yè)普遍初始投資高，收益回報周期較長，若未能有效解決用地難、用地貴、用地慢的“卡脖子”問題，則會嚴重制約企業(yè)健康發(fā)展。該負責人表示，政府部門一方面要改變認知方式、管理理念，根據(jù)企業(yè)用地需求“靶向發(fā)力”，努力突破供給約束的堵點、卡點、脆弱點，大幅降低競得企業(yè)的用地成本及投資風險，營造“近悅遠來”的良好營商環(huán)境；另一方面，要完善工業(yè)用地管理，優(yōu)化程序，讓供地更精準、用地更便利。
