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各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：
《陽江市關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革的實施細則》已經(jīng)八屆市政府第32次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
陽江市人民政府辦公室
2022年10月14日
陽江市關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置
改革的實施細則
為深入貫徹落實市委“123+N”工作安排，進一步深化工業(yè)用地市場化配置改革，推動全市工業(yè)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《廣東省土地管理條例》《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于深化工業(yè)用地市場化配置改革若干措施的通知》（粵辦函〔2021〕226號）、《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣東省促進工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長行動方案的通知》（粵辦函〔2022〕41號）等精神，結(jié)合本市實際，制定以下實施細則。
一、加強供需對接
自然資源主管部門在編制年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃時，應(yīng)通過中國土地市場網(wǎng)、全國公共資源交易平臺（廣東）等渠道發(fā)布工業(yè)用地需求申報公告，收集市場需求，并將其中合理需求納入建設(shè)用地供應(yīng)計劃，報經(jīng)同級人民政府（含管委會，下同）同意后向社會公布。自然資源會同發(fā)展改革、科技、商務(wù)、工業(yè)和信息化、生態(tài)環(huán)境等主管部門，要依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域評估成果，結(jié)合市場供需及招商引資等情況，定期梳理可供使用的土地情況，引導(dǎo)意向投資企業(yè)合理選址，促使工業(yè)用地供需精準對接。
二、強化規(guī)劃引領(lǐng)
（一）劃設(shè)工業(yè)用地控制線。各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）按照“總量控制、連片集中、功能聚集、分區(qū)管控、進出平衡”的原則，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃、本地工業(yè)現(xiàn)狀特征和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，組織劃定以工業(yè)為主導(dǎo)功能、保障工業(yè)用地總規(guī)模的工業(yè)用地控制紅線（包括經(jīng)依法批準設(shè)立的各類開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)），并于國土空間總體規(guī)劃成果穩(wěn)定后半年內(nèi)將控制線劃定并公布。工業(yè)用地控制線內(nèi)，除因公共服務(wù)設(shè)施、市政和交通基礎(chǔ)設(shè)施、綠地、廣場、租賃型人才住房等公共利益需要外，嚴格限制線內(nèi)工業(yè)用地調(diào)整為其他非工業(yè)用途，尤其不得調(diào)整為商品住宅、商業(yè)等經(jīng)營性用途。各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）原則上停止供應(yīng)工業(yè)用地控制線外的工業(yè)用地。新建工業(yè)產(chǎn)業(yè)項目除因安全生產(chǎn)、工藝技術(shù)等特殊要求外，原則上應(yīng)當(dāng)進入工業(yè)用地控制線內(nèi)集中布局。
（二）加強詳細規(guī)劃實施管理。將工業(yè)用地控制線落實到控制性詳細規(guī)劃，在工業(yè)用地控制線內(nèi)交通、環(huán)境以及配套設(shè)施等容量范圍內(nèi)，鼓勵提高土地利用率。結(jié)合工業(yè)項目用地特點和“標(biāo)準地”要求，合理差別化確定容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等管控指標(biāo)，落實容積率下限控制要求。在符合安全生產(chǎn)要求前提下，工業(yè)用地綠地率可從低要求，不得建設(shè)“花園式工廠”，鼓勵工業(yè)用地控制線內(nèi)在公共部分集中配置綠化，保障整體綠地率。加快提升控制性詳細規(guī)劃覆蓋率，力爭到2023年年底前，省級開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）實現(xiàn)控制性詳細規(guī)劃全覆蓋。
（三）實行區(qū)域評估制度。各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）要按照省有關(guān)文件要求抓緊組織對省級開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）等工業(yè)用地聚集區(qū)開展壓覆重要礦產(chǎn)資源、地質(zhì)災(zāi)害危險性評估等區(qū)域評估。區(qū)域評估工作原則上于2023年6月底前完成。
（四）推動二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。同一土地使用權(quán)人相鄰多宗國有工業(yè)用地可在不辦理土地歸宗情況下統(tǒng)一規(guī)劃布局，適度集中建設(shè)配套設(shè)施，配套設(shè)施不得單獨分割轉(zhuǎn)讓、抵押，其用地面積和建筑面積分別占總用地面積、總建筑面積的比例可不減少。支持單一工業(yè)用地增加混合用途，對融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計、中試、檢測、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新功能的新型產(chǎn)業(yè)用地，其配套設(shè)施建筑面積應(yīng)控制在總建筑面積的30%以內(nèi)，且不得單獨分割轉(zhuǎn)讓、抵押，并應(yīng)當(dāng)將此要求在土地出讓合同或補充協(xié)議中作出明確規(guī)定，配套設(shè)施用地保持工業(yè)用地性質(zhì)，無需補繳土地出讓金，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證上予以注記。探索以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)包含工業(yè)用途與其他產(chǎn)業(yè)用途（不包括商品住宅）的混合用地，其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%。
三、優(yōu)化工業(yè)用地出讓方式
（一）全面落實監(jiān)管協(xié)議。工業(yè)用地出讓全面實行“土地出讓合同+投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議”方式，按照“誰提出、誰監(jiān)管”的原則對約定事項實施監(jiān)管，實行全周期管理。投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確產(chǎn)業(yè)準入條件、投產(chǎn)時間、投資強度、產(chǎn)出效率、退出機制、股權(quán)變更約束、注冊地遷改、出租轉(zhuǎn)讓、生態(tài)環(huán)境保護要求等內(nèi)容。各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)將投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議涉及的相關(guān)指標(biāo)納入土地供應(yīng)方案一并公示。在競得土地后簽訂土地出讓合同前，縣級人民政府或開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會應(yīng)與用地受讓（承租）方簽訂投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議。建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，土地出讓合同和項目投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。本細則實施后，全市所有的國有工業(yè)用地出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議，投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議參考版本由市自然資源局會同市工業(yè)和信息化局另行印發(fā)。
（二）推行“標(biāo)準地”出讓。各縣（市、區(qū)）要結(jié)合區(qū)域評估結(jié)果和相關(guān)規(guī)劃要求，參照《陽江市工業(yè)用地“標(biāo)準地”控制指標(biāo)》（附件）對同一區(qū)域內(nèi)擬出讓的工業(yè)地塊設(shè)定控制標(biāo)準，包括固定資產(chǎn)投資強度、容積率、畝均稅收、能耗水平（重點耗能行業(yè)）等控制性指標(biāo)，鼓勵各縣（市、區(qū)）結(jié)合實際增加研發(fā)經(jīng)費投入強度、就業(yè)貢獻等參考指標(biāo)。各類省級開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）到2022年年底應(yīng)有30%以上的工業(yè)用地實行“標(biāo)準地”出讓，到2025年年底全面實行工業(yè)用地“標(biāo)準地”出讓。對個別專精特新、帶動性強的企業(yè)因產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律等情況難以達到市“標(biāo)準地”控制指標(biāo)或處理歷史遺留工業(yè)用地問題的，各縣（市、區(qū)）可按“一事一議”原則綜合評估后確定。鼓勵探索采用“控地價、競稅收、競產(chǎn)出”方式，以起始價溢價率50%設(shè)定為最高限價，達到最高限價后，轉(zhuǎn)為競承諾稅收、競承諾產(chǎn)出等。
（三）鼓勵“帶產(chǎn)業(yè)項目”出讓。對于市場需求建議、招商遴選確定的工業(yè)項目，由招商部門會同相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門對產(chǎn)業(yè)項目的必要性、可行性、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模進行論證，提出產(chǎn)業(yè)準入條件、履約監(jiān)管要求、監(jiān)管協(xié)議等，各縣（市、區(qū)）自然資源主管部門負責(zé)納入供地方案，實行“帶產(chǎn)業(yè)項目”出讓。各縣（市、區(qū)）每年以“帶產(chǎn)業(yè)項目”出讓宗數(shù)應(yīng)不低于工業(yè)用地出讓宗數(shù)總量的5%。
（四）鼓勵“帶項目設(shè)計方案”出讓。出讓工業(yè)用地前，縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）可組織自然資源等主管部門同步編制建設(shè)工程設(shè)計方案、施工圖設(shè)計方案，由各縣（市、區(qū)）自然資源主管部門納入供地方案，實行“帶項目設(shè)計方案”出讓。在項目單位簽訂土地出讓合同并按規(guī)定完成相關(guān)手續(xù)后，自然資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可依申請核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑施工許可等。各縣（市、區(qū)）每年以“帶項目設(shè)計方案”方式出讓宗數(shù)應(yīng)不低于工業(yè)用地出讓宗數(shù)總量的5%。
（五）實行工業(yè)用地彈性供應(yīng)。工業(yè)用地出讓最長年限為50年，鼓勵各類開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）在原有一次性最高年限出讓方式的基礎(chǔ)上，推行工業(yè)用地彈性出讓、先租后讓、租讓結(jié)合、租賃等公開供應(yīng)方式，租賃期限最長不得超過20年。承租方可憑土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報建等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施可以轉(zhuǎn)租和抵押。
（六）鼓勵建設(shè)標(biāo)準廠房。鼓勵和引導(dǎo)各類企業(yè)、組織及自然人在工業(yè)用地控制線范圍內(nèi)的國有工業(yè)用地投資建設(shè)標(biāo)準廠房。除安全生產(chǎn)、工藝流程等有特殊要求的項目外，標(biāo)準廠房層數(shù)一般應(yīng)達到兩層及以上且?guī)ЧI(yè)電梯，容積率不低于1.6。標(biāo)準廠房建筑形態(tài)應(yīng)符合工業(yè)項目的層高、載荷、安全、消防、單套最小建筑面積等要求，不得采用住宅類建筑的套型平面、建筑布局和外觀形態(tài)。低于0.5公頃的項目或投資規(guī)模、投資強度、稅收貢獻未達到規(guī)定要求的項目原則上不再單獨供地，引導(dǎo)其進入標(biāo)準廠房，通過購買或租賃方式解決生產(chǎn)經(jīng)營場地。各地可在標(biāo)準廠房用地供應(yīng)方案中明確主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈上下游中小微企業(yè)、專精特新企業(yè)集聚發(fā)展。
（七）實施差別化的地價政策。符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向且用地集約的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時，經(jīng)所在縣（市、區(qū)）集體研究認定后，土地出讓底價在不低于成本的前提下，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)的工業(yè)用地最低價標(biāo)準的70%執(zhí)行。結(jié)合區(qū)位、建筑功能配比、實際出讓年限等因素，探索建立科學(xué)合理的科研等新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）出讓底價評估體系。
四、積極推行“工改工”
（一）保障工業(yè)發(fā)展空間?！肮じ墓ぁ表椖恐攸c在工業(yè)控制線范圍內(nèi)開展，嚴格按照國土空間規(guī)劃實施建設(shè)?，F(xiàn)狀工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地，但控制性詳細規(guī)劃中規(guī)劃為非工業(yè)用途的，原則上應(yīng)按規(guī)劃用途實施，鼓勵以等值置換方式為原土地使用權(quán)人重新安排工業(yè)用地控制線內(nèi)價值相當(dāng)?shù)臉?biāo)準廠房或工業(yè)用地用于工業(yè)項目建設(shè)，原土地由政府收回儲備。確需原地進行“工改工”的，由用地單位申請，經(jīng)所在縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）組織開展功能布局、環(huán)境影響、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通影響、配套支撐等方面的嚴格評估論證后，適宜保留工業(yè)用地性質(zhì)的，結(jié)合國土空間總體規(guī)劃，對控制性詳細規(guī)劃進行局部修改后實施。具體實施辦法由市自然資源局另行制定。
（二）降低“工改工”門檻。2009年12月31日前已建設(shè)使用，規(guī)劃用途為工業(yè)，且確需實施升級改造的現(xiàn)狀工業(yè)用地，可按規(guī)定向?qū)俚亍叭f”改造主管部門申請辦理納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍，不受上蓋物占地比例限制。上述用地?zé)o合法用地手續(xù)的，可按照“三舊”改造政策向?qū)俚亍叭f”改造主管部門申請辦理完善用地手續(xù)，但在出讓合同中必須明確約定將工業(yè)用地改變?yōu)槠渌?jīng)營性用途的，由政府無償收回土地使用權(quán)。
（三）支持提容增效。在符合國土空間規(guī)劃、不改變用途和建筑安全要求的前提下，“工改工”后的工業(yè)用地原則上容積率不低于1.2?！肮じ墓ぁ敝刑岣呷莘e率、調(diào)整建筑密度、壓縮超過法定比例的綠地面積和生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施用地擴大生產(chǎn)性用房等的，應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，不再補繳相應(yīng)的土地價款。
（四）完善用地手續(xù)。對符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃（國土空間總體規(guī)劃）、取得用地批準文件且完成了土地征收手續(xù)但未辦理供地手續(xù)的已建歷史遺留問題工業(yè)用地，鼓勵各縣（市、區(qū)）尊重歷史、結(jié)合實際，堅持協(xié)商、自愿的原則，積極探索通過履約、收回、建（構(gòu)）筑物與土地一并出讓等方式，合法合規(guī)妥善解決。適用“三舊”政策的可通過“工改工”等方式解決。
五、提升審批效率
（一）簡化審批程序。工業(yè)項目在不改變控制性詳細規(guī)劃的控制性經(jīng)濟指標(biāo)和不改變外立面、建筑安全的情況下，增建地面停車設(shè)施、公廁、垃圾站等，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可。簡化“工改工”項目規(guī)劃調(diào)整審批程序，對于提高容積率、建筑系數(shù)、建筑高度和降低綠地率的，可在申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時直接辦理，無需進行控制性詳細規(guī)劃調(diào)整。
（二）優(yōu)化審批服務(wù)。結(jié)合深化工程建設(shè)項目審批制度改革和提升營商環(huán)境有關(guān)工作要求，推行“前移審批”“拿地即開工”，新供應(yīng)工業(yè)用地在出讓公告發(fā)布后，競買人可通過廣東省政務(wù)網(wǎng)中的陽江市工程建設(shè)項目審批管理系統(tǒng)一并申請建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、建筑施工許可、供排水、供電供氣、開挖道路等并聯(lián)審查并出具預(yù)審意見。待簽訂出讓合同并交付土地后，受讓人可獲取正式的審批結(jié)果。符合社會投資簡易低風(fēng)險工程建設(shè)項目適用范圍的，按《陽江市關(guān)于進一步優(yōu)化社會投資簡易低風(fēng)險工程建設(shè)項目審批服務(wù)工作方案》規(guī)定執(zhí)行。
六、加強服務(wù)監(jiān)管
（一）建立健全部門聯(lián)動機制。各縣（市、區(qū)）應(yīng)建立聯(lián)席會議制度，加強工作組織領(lǐng)導(dǎo)，強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，促進信息共建共享，形成齊抓共管工作合力，統(tǒng)籌深化我市工業(yè)用地市場化配置工作。工業(yè)項目落地前，對項目可行性、行業(yè)發(fā)展前景、項目產(chǎn)值稅收、投資強度等進行評估。工業(yè)項目建設(shè)時，督促項目按合同要求按時開工、竣工、投產(chǎn)。工業(yè)項目竣工后，開展投入評估，評估項目總投資額、畝均投資強度等情況。工業(yè)項目運營后，開展工業(yè)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展綜合評價，對項目業(yè)態(tài)、畝均產(chǎn)值、畝均稅收等開展過程評估。
（二）加強項目履約監(jiān)管。各類開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會負責(zé)對區(qū)內(nèi)工業(yè)項目的投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議履約情況的監(jiān)管，各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）指定的部門負責(zé)對開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）外工業(yè)項目投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議履約情況的監(jiān)管。容積率、畝均投資強度、畝均稅收等核心指標(biāo)達不到投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議約定的，監(jiān)管方應(yīng)督促企業(yè)整改并按照投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)規(guī)定等追究企業(yè)違約責(zé)任。
（三）明確職責(zé)分工。
發(fā)展改革部門：提供項目產(chǎn)業(yè)準入、能耗指標(biāo)數(shù)值，協(xié)助構(gòu)建產(chǎn)業(yè)控制指標(biāo)體系。
工業(yè)和信息化部門：負責(zé)制定工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，牽頭會同自然資源、發(fā)展改革等部門制定項目控制指標(biāo)體系，提出相關(guān)監(jiān)管要求，監(jiān)督投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議相關(guān)內(nèi)容落實情況，實行全生命周期管理。
自然資源部門：負責(zé)用地規(guī)劃、供應(yīng)，提供用地規(guī)劃指標(biāo)，建立供地儲備庫，制定供地方案。簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)合同、核發(fā)工程規(guī)劃許可證。會同發(fā)展改革部門、工業(yè)和信息化部門、商務(wù)部門收集用地需求。
商務(wù)部門：加強招商引資工作，對引進項目進行跟蹤，協(xié)助構(gòu)建控制性指標(biāo)體系。
政務(wù)服務(wù)數(shù)據(jù)管理部門：牽頭建立審批快速通道，簡化優(yōu)化審批流程，協(xié)助辦理相關(guān)招拍掛公開出讓工作。
生態(tài)環(huán)境部門：負責(zé)用地項目的生態(tài)環(huán)境準入審核和監(jiān)管。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門：負責(zé)指導(dǎo)標(biāo)準廠房建設(shè)工作，負責(zé)工程質(zhì)量管理、竣工驗收等工作，核發(fā)施工許可證等。
開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管理部門：加強招商引資工作，對引進項目進行跟蹤。監(jiān)督監(jiān)管協(xié)議相關(guān)內(nèi)容落實情況。
本實施細則自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期為5年。國家、省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）可結(jié)合本地實際情況制定操作細則。
附件：陽江市工業(yè)用地“標(biāo)準地”控制指標(biāo)
附件
陽江市工業(yè)用地“標(biāo)準地”控制指標(biāo)
說明：工業(yè)用地“標(biāo)準地”控制指標(biāo)實行動態(tài)調(diào)整，各縣（市、區(qū)）可根據(jù)實際情況適時優(yōu)化。
市政府規(guī)范性文件編號：陽府規(guī)〔2022〕12號
